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     房地产评估类型

 

  1、一般评估:

 

  这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估,它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

 

  2、房地产抵押贷款评估:

 

  这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

 

  3、特定评估:

 

  这种评估是房地产交易管理部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估值,计算缴纳税费。


  什么情况需要房产评估?

  1、房价明显过低时需进行二手房评估价

  买卖双方可能会为了少缴税费,会向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报。如果房地产管理部门认为该价格明显低于房地产价值,交易双方又不愿意调整房价,就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房产进行二手房评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

  2、买卖双方认为有必要时需进行二手房评估

  交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行二手房评估,作为交易价格的参考。一般情况下,买卖双方都能自行确定交易价格,但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念,会自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行二手房评估。

  3、办理房产保险时需要二手房评估

  办理房地产保险是需二手房评估来评估房价,确定保险价值和保险事故发生或损失程度评估。

  4、申请抵押贷款需做二手房评估

  在房产交易过程中,有的购房者为了少付首付款而多报二手房交易价格,高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险。所以银行会为了确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房产进行二手房评估。

  5、发生房地产纠纷时可能要做二手房评估

  二手房买卖合同签订后,如果一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行二手房评估。

  哪些因素影响评估价格?

  二手房价格的评估中,以下几个因素的影响为关键。

  第一因素:位置、地段。

  第二因素:房屋使用年限与小区管理及配套设施。

  第三因素:户型朝向。

  第四因素:房屋内部装修程度及其他。比如装修好、交通便捷的房屋,出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋来得快。

  第五因素:也是较关键的因素——折旧费。房子一旦进住使用便进入了折旧期。一般说来,砖混结构房屋的折旧期限是50年,那么每年的折旧率为2%;钢筋混凝土房屋的折旧期限是70年,那么每年的折旧率为1.4%左右。

  房产评估流程是什么?

  如果发生了上述情形之一,房屋的所有权人或者其他人决定对房产进行评估,应该怎么做呢?

  相关人员寻找一家合法的评估机构,其程序一般包括以下9个步骤:

  接受估价委托;

  明确估价基本事项;

  拟定估价作业方案;

  搜集估价所需资料;

  实地查勘估价对象;

  选定估价方法进行计算;

  确定估价结果;

  撰写估价报告。

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